전세계약은 대부분의 사람들에게 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 계약 중 하나입니다. 하지만 많은 사람들이 계약서의 기본 내용만 확인한 채 서둘러 서명하고, 가장 중요한 특약사항은 제대로 살펴보지 않는 경우가 많습니다.

실제로 전세 분쟁의 상당수는 계약서 본문보다 특약사항을 어떻게 작성했는지에 따라 결과가 달라지는 경우가 많습니다. 특약은 계약 당사자 간의 별도 약속을 문서로 남기는 것으로, 향후 분쟁이 발생했을 때 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다.

이번 글에서는 전세계약을 앞두고 있다면 반드시 확인해야 할 전세계약 특약사항 10가지를 쉽게 정리해 보겠습니다.

특약사항이란 무엇일까?

특약사항은 계약서의 기본 조항 외에 임대인과 임차인이 별도로 합의한 내용을 기록하는 항목입니다.

예를 들어,

• 잔금 지급일
• 하자 보수 책임
• 대출 불가 시 계약 해제
• 등기부등본 유지 의무

등을 자유롭게 작성할 수 있습니다.

구두로 약속한 내용은 나중에 입증하기 어렵지만, 계약서 특약에 기재하면 분쟁 발생 시 중요한 근거가 될 수 있습니다.

① 계약일부터 잔금 지급일까지 권리관계를 변경하지 않는다는 특약

가장 먼저 확인해야 하는 내용입니다.

예를 들어 계약 후 잔금을 치르기 전까지 집주인이 추가 담보대출을 받거나 근저당권을 설정하면 보증금 회수에 위험이 생길 수 있습니다.

다음과 같은 문구를 특약에 포함하는 것이 일반적입니다.

“임대인은 계약일부터 잔금 지급일까지 새로운 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계를 발생시키지 않는다.”

② 전세대출이 실행되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다는 특약

전세대출을 이용하는 경우 반드시 필요한 조항입니다.

예상과 달리 대출 승인이 거절되면 계약을 진행하기 어려울 수 있습니다.

이런 상황에 대비해 계약금만 잃고 계약이 끝나는 일을 방지하려면 관련 특약을 넣는 것이 좋습니다.

③ 등기부등본 상태를 유지한다는 특약

계약 당시 깨끗했던 등기부등본이 잔금 전에 변경되는 사례가 있습니다.

계약 후에도 동일한 권리 상태를 유지하도록 명확히 기재하면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

④ 하자 보수 책임을 명확하게 작성하기

입주 후 발견되는 누수, 곰팡이, 보일러 고장, 수도 누수 등은 자주 발생하는 분쟁입니다.

특약에는 다음과 같은 내용을 넣을 수 있습니다.

• 기존 하자는 임대인이 수리한다.
• 입주 전까지 수리를 완료한다.
• 수리하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다.

⑤ 관리비 부담 범위를 명확하게 적기

관리비에는 공용관리비와 개별 사용료가 포함됩니다.

계약 전에

• 인터넷
• 주차비
• 승강기 유지비
• 공동전기료

등이 포함되는지 확인하는 것이 좋습니다.

⑥ 전입신고와 확정일자를 방해하지 않는다는 특약임차인의 보증금을 보호하기 위해서는 전입신고와 확정일자가 매우 중요합니다.

임대인이 이를 방해하거나 지연시키지 않는다는 내용을 특약으로 남겨두면 더욱 안전합니다.

⑦ 계약 종료 후 보증금 반환 기한을 명확히 하기

계약이 끝났는데도 보증금을 늦게 돌려주는 사례는 적지 않습니다.

예를 들어

“임대인은 계약 종료일에 보증금을 반환한다.”

처럼 반환 시점을 명확히 기재하면 도움이 됩니다.

⑧ 불법 건축물이 아니라는 확인

불법 증축이나 무허가 건물은 전세대출이나 보증보험 가입에 문제가 생길 수 있습니다.

계약 전 반드시 건축물대장과 실제 건물을 비교해 확인하는 것이 좋습니다.

⑨ 전세보증보험 가입이 가능하도록 협조한다는 특약

최근에는 전세보증보험 가입 여부가 매우 중요해졌습니다.

임대인이 필요한 서류 제출과 절차에 협조한다는 내용을 특약으로 남겨두면 이후 진행이 훨씬 수월합니다.

⑩ 계약 전 확인한 시설 상태를 기록하기

에어컨, 냉장고, 세탁기, 붙박이장, 도배 상태 등은 입주 전 사진을 남기고 특약에 기재하는 것이 좋습니다.

이러한 기록은 퇴거 시 원상복구 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.

전세계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

계약을 체결하기 전에는 다음 사항을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

• 등기부등본 확인
• 건축물대장 확인
• 임대인 신분 확인
• 전세보증보험 가입 가능 여부
• 전입신고 가능 여부
• 확정일자 가능 여부
• 특약사항 작성 여부
• 관리비 포함 내역 확인
• 하자 여부 확인
• 계약서 사본 보관

이러한 기본 절차만 꼼꼼히 확인해도 전세 사기나 계약 분쟁의 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

마무리

전세계약은 단순히 계약서에 서명하는 절차가 아니라, 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 지키기 위한 중요한 법률행위입니다.

특약사항은 나중에 문제가 생겼을 때 임차인의 권리를 보호하는 중요한 장치가 될 수 있으므로, 계약서 본문만 읽고 서명하기보다 자신에게 필요한 내용을 충분히 협의한 후 문서로 남기는 것이 중요합니다.

마지막으로 계약 당일에는 등기부등본과 임대인 신분을 다시 한 번 확인하고, 특약사항이 빠짐없이 기재되어 있는지 검토한 후 서명​하는 습관을 들이는 것이 안전한 전세계약의 첫걸음입니다.